收缩战线，集中到所谓的核心城市，成为众多房企对于明年战略的一致选择。这与易居企业集团CEO丁祖昱的判断不谋而合，他在“2022年丁祖昱评楼市”的大型演讲中曾经列出了25个可以长期聚焦的城市。

　　如果说以年销售200亿作为规模房企的分水岭，2021年，市场上刚好有100家房企的全口径销售额超过了200亿，这一百家房企中，大多数曾经采取了全国布局或者区域布局。但是在全国房地产市场告别高周转快增长周期之后，已经越来越多房企提出聚焦的“小而美”战略。

　　国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，为5年最低；其中12月单月完成开发投资额同比下降13.9%，为4年同期新低，当月的新开工和土地购置面积同比分别下降31%和33%，无力支撑起行业投资规模。

　　这些数字落到具体的房企身上时，就体现为投资战略调整，以及区域架构变动。据不完全统计显示，2021年下半年以来，包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城(2.920, 0.01, 0.34%)、绿城等在内的20余家房企进行了组织架构调整，或缩减区域公司数量，或将多个事业部合并，并时常伴有人员精简。

　　这些变动的最终目的是将有限的资金更精准投放，以让企业活得更久。“如果说以前是有合适的就买买买，现在更多要考虑的是资源获取成本的降低，以及资源的取舍。”有房企内部人士向第一财经表示。

　　房地产开发投资向下的一大影响因素是拿地减少。中银证券(12.230, -0.12, -0.97%)数据显示，2021年下半年百城土地成交建面月均下降34.3%。另据亿翰智库统计的2021年典型房企新增货值来看，自2021年5月起，TOP10门槛值同比一路下挫，至12月同比降幅达到了42.5%。

　　“当前地产行业模式发生改变，高杠杆+快周转模式难以为继，加快销售回款、修复再融资、应对刚性债务到期是房企当务之急，而拿地计划则需视各家房企自身销售和融资情况而定。”华泰证券(17.830, 0.15, 0.85%)固收分析师张继强撰文指出。

　　投资力度的减少，让各家房企在区域和城市的选择上更为谨慎，比如行业的“优等生”龙湖在2021年下半年，也只聚焦在43个城市。

　　其中，在由苏州、杭州、南京及无锡构成的东部区域，房企整体拿地金额同比增速为13.7%，典型房企对杭州、南京的拿地金额同比分别提升36.2%及47.8%；而对武汉、长沙、郑州、合肥等中部城市的投资则有明显减少。

　　2016年-2020年间，大量品牌房企向三四线城市进发。据克而瑞统计数据显示，2016年-2020年间，碧桂园、恒大、绿地、中海地产、万科新进入的城市中，三四线成以上；世茂、融创、保利、华润置地的这一比例在8成以上。

　　“从众的战略肯定不会是好战略，”一家房企的相关负责人表示：“行情冷、大家都没钱的时候，能够布局一二线才有战略价值，相当于抄到了底，而大家都有钱的时候，在一二线拿到的又是地王，最终赔本赚吆喝，只是在极端情况下保命系数高一点，但并不意味着企业能发展下去，赚到钱。”

　　合作，也是上述华东房企人士给出的一条出路。“以自有资金拿地的部分，比较希望在一二线城市，资金效率比较高，”她表示，如果钱不够，就合作拿地，或退而求其次，找高能级三线城市，“再或者当地国企拿了地之后，民企来建，这种情况下，在一二三线城市的差别就不大了。”