上交所官网基础设施公募REITs专栏项目动态迎来一处更新，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国金铁建重庆渝遂高速公路REIT”）获批通过，有望成为国内第13只基础设施公募REITs项目。

　　 与此同时，随着两单保障性租赁住房REITs项目步入审核阶段，公募REITs产品涵盖的基础设施类型，正式从最初的生态环保、交通基础设施、园区基础设施、仓储物流4类，扩展至保障性租赁住房领域。根据沪深交易所公布的最新申报信息，另有4只公募REITs项目也正在推进中。

　　 除了产品和底层资产类型带来的增量式扩容外，已上市的存量公募REITs项目也即将开启扩募模式。日前，国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）向社会发布，《意见》要求，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场；近日，证监会指导沪深交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》（以下简称《指引》），支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度。

　　 《指引》规定，基础设施REITs上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月，且运营情况良好的，可以申请购入新的基础设施项目。这意味着，上市将满一年的首批9只公募REITs项目，或将拿下扩募“入场券”。

　　 第5只高速公路基础设施REITs获批

　　 国金铁建重庆渝遂高速公路REIT是第13只获批通过的基础设施公募REITs项目，也是继平安广州广河、浙商沪杭甬、华夏越秀高速、华夏中交高速之后的第5只高速公路基础设施公募REITs。

　　 招募说明书显示，该基础设施项目为项目公司享有特许经营权的渝遂高速（重庆段），涉及高速公路93.26公里，全线采用四车道高速公路标准建设，采用“建设—经营—转让”（BOT）模式投资建设，决算总投资约42.3亿元。

　　 国金证券分析师田露露表示，高速公路基础设施REITs属于特许经营权类项目，相较产权类项目的增值空间较小，但稳定性较强，存续期内能提供较高的派息率，投资者应以长期配置视角参与，以分享优质基础设施项目的稳定发展红利。

　　 从已上市的4只高速公路基础设施REITs来看，发行合计募集资金250亿元，占全部已发行基础设施REITs募资总额的55%，是规模最大细分领域。4只产品在二级市场表现有所分化，但结合分红情况来看，整体为投资者带来了较为可观的收益。

　　 收费公路作为重要的交通基础设施，具有现金流稳定可预期、收入来源高度分散等特点，是公募REITs理想的底层资产。华泰证券研究所副所长张继强表示，对比传统股债资产来看，高速公路公募REITs具有高派息、信息披露完善等优点，公募REITs税收新规已正式发布，有利于降低原始权益人的税务负担，未来我国高速类公募REITs有望进一步扩容。

　　 REITs研究中心在分析报告中表示，以收费公路为重要资产组成的基础设施公募REITs，能够充分体现公募基金行业服务实体经济发展的核心目标，将打通交通基础设施领域的直接投融资通道，稳步推进我国高速公路建设步伐，同时为广大投资者提供分红稳定的投资工具和多样化资产配置组合。

　　 已上市REITs项目运营表现符合预期

　　 数据显示，截至6月8日，12只上市交易的公募REITs产品成立以来平均涨幅16.67%，其中有4只产品累计涨幅超过20%。其中，涨幅最高的是富国首创水务REIT，涨幅为45.93%；涨幅最低的是华夏越秀高速REIT，涨幅为-1.95%。

　　 因公募REITs与其他大类资产相关性低，且目前已上市项目存量规模较小、流通盘比例不高，因此在上市初期，公募REITs产品曾受到了市场追捧。

　　 富国首创水务REIT基金经理李盛表示，REITs的底层资产本身是以稳定现金流为特性的，长期而言，REITs的二级市场价格应围绕底层资产的估值波动。前期，由于REITs还是新的基金品种，受到认识不足和资产稀缺等因素影响，二级市场存在非理性炒作行为，溢价率过高，近期价格下行和交易量缩小是市场逐渐趋于理性的体现。

　　 从首批基础设施公募REITs项目2021年年报的财务数据来看，项目整体运营情况较为稳定。德邦证券研究所副所长、首席策略分析师吴开达表示，整体来看，公募 REITs项目公司2021年运营表现符合预期值，依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。

　　 光大证券固收首席分析师张旭表示，从营收及利润层面来看，虽有部分REITs受疫情、成本结构调整以及折旧摊销费用较大等因素影响，其营收及利润有所下滑。不过，多数公募基建REITs的上述指标优于往期，且上述指标大多好于预期。可供分配金额层面普遍好于预期，体现了公募REITs分红水平普遍较高。

　　 值得一提的是，6月21日，首批9只公募REITs项目上市即将满一年。这也意味着，自6月下旬开始，首批上市的公募REITs部分战略配售份额将迎来解禁。据公告披露的数据统计，上述产品解禁后的可流通份额占全部基金份额的比例在41%至80%。

　　 业内人士普遍预计，解禁对REITs二级市场影响不大。险资等战略配售投资人是专业机构投资者，有相对理性的交易方式和交易策略，对产品长期配置的意愿较普通投资者而言更强。

　　 政策加码下更多项目有望落地

　　 “推动基础设施领域REITs健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等……”《意见》作出的一系列安排为基础设施公募REITs扩容提速再度加码。

　　 日前，国内首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目迎来最新进展，中金厦门安居保障性租赁住房、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房两单项目分别在上交所和深交所发起申报，目前均为“已受理”状态。进一步丰富了公募REITs的基础资产类型。上海金融与发展实验室主任曾刚撰文表示，这对于未来REITs业务快速发展奠定了坚实的基础。

　　 此外，随着《指引》发布，基础设施REITs新购入项目流程得以规范。分析人士表示，扩募是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。在首批公募REITs项目上市年满一年之际，《指引》的落地有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

　　 在一系列政策大力支持下，当前基础设施REITs正迎来群体性扩容。地方政府及相关部门也在加快步伐，或发布专项支持政策，或采取绿色通道、政策引导等方式，或因地制宜，围绕推动基础设施REITs展开一系列积极行动。

　　 日前，上交所与长三角区域合作办公室、上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，发起成立了长三角基础设施REITs产业联盟，广泛吸纳REITs市场各参与主体，调动各方优势资源，充分发挥合作体的聚力效用，助力长三角基础设施REITs更好更快地联动发展。

　　 浙江沪杭甬财务总监阮丽雅表示，随着公募REITs的扩容，未来基础设施REITs底层资产的覆盖区域和类型会更加多元化，形成基础设施的良性循环，未来有望建立起万亿元规模的基础设施REITs市场，形成对权益融资和债务融资市场的有效补充，有力支撑基础设施和实体经济高质量发展。