周四，根据美国全国房地产经纪人协会的数据，美国11月成屋销售超预期，六个月里首次超过年化400万户大关，表明购房人接受高于6%的按揭贷款利率水平。

　　美国11月成屋销售总数年化415万户，为3月份以来的最高水平，预期408万户，前值396万户。11月成屋销售环比上涨4.8%，高于预期的3%，10月前值为3.4%。美国11月成屋销售同比上涨6.1%，同比涨幅是三年来最大的。

　　过去两年，美国成屋市场的销售低迷。一个主要原因是所谓的锁定效应，即房主不愿挂牌出售房屋、放弃较低的按揭贷款利率。尽管11月成屋销售有所回升，但美国房地产市场的销售仍因按揭贷款利率高企和库存有限而处于困境。

　　库存紧张导致房屋价格居高不下，当前的美国房价令住房市场成为有史以来最难负担的之一。11月成屋售价中位数同比上涨4.7%，至40.61万美元，创下历史上11月的最高纪录。11月同比涨幅也高于10月，表明房价涨幅加速。

　　分地区来看，东北部和中西部地区的房价涨幅最大，分别为同比9.9%和7.3%。

　　随着美国二手房卖家逐渐接受如今的高借贷成本，今年成屋库存开始缓慢但稳步地上升。虽然11月的成屋供应量较10月有所下降，但这在每年这个时候都很常见，而且仍明显高于去年11月的水平。

　　11月底待售房屋供应量为133万套，比去年11月增长17.7%。按照目前的销售速度计算，需要约3.8个月的时间消耗掉市场上的供应量，仍低于5个月的库销比，表明虽然库存大体处于上涨态势，但整体来看市场供应仍偏紧张。

　　11月份，有53%的售出房屋上市时间不到一个月，而10月份这一比例为59%。房屋平均上市时间为32天，而10月份为29天。

　　首次购房者取得了一些进展，占11月销售的30%，高于10月的27%，但仍略低于一年前。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

　　高端市场依然推动销售。售价超过100万美元的房屋销量较去年11月飙升24.5%，而售价低于10万美元的房屋销量下降24.1%。

　　房屋销售势头正在增强。尽管按揭贷款利率仍然很高，但消费者对当前水平越来越适应，此外就业机会也在增加。不过，2024年的年度成屋销售恐怕低于去年，而去年已经是1995年以来最糟糕的一年。对于投资客占比下降，Yun表示，这是否表明投资者或更关注数据的人们认为房价已经见顶？还是因为租金不再上涨的其他原因？

　　成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此11月份的销售数据主要反映了10月和9月的购买决定。按揭贷款利率在9月一度跌至18个月以来的最低点，但此后飙升。

　　尽管美联储自9月以来已将基准利率累计下调了一个百分点，但按揭贷款利率仍居高不下，是2021年底水平的两倍。周三，美联储召开了今年的最后一次会议，美联储官员们预测明年降息次数会减少，这推动美国国债收益率飙升，10年期美债收益率高度影响按揭贷款利率。

　　按揭贷款银行家协会预计，至少在未来两年内，按揭贷款利率仍将保持在6%以上。根据MBA的数据，截至12月13日当周，30年期固定利率合同的住房融资成本为6.75%。

　　美联储主席鲍威尔昨天表示，美国房地产行业活动一直疲软。住房通胀正在降温，但降温速度低于预期。

　　下周二，美国政府将公布11月新屋销售数据，该数据基于合同签署情况计算，这被认为是美国房地产市场的领先指标。